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■短期譲渡所得税 1月1日の所有期間5年以下
→所得税30%+住民税9%
 ■長期譲渡所得税  1月1日の所有期間10年を超える
6000万円以下の部分
→所得税10%+住民税4%
6000万円を超える部分
→所得税15%+住民税5%
+所得税600万円+住民税240万円
   動産を譲渡して利益が出た場合、その利益を譲渡所得として所得税(国税)・住民税(地方税)が課せられます。これら譲渡所得に対する税金は、事業所得や給与所得と分離して計算することから、分離課税と呼ばれています。譲渡所得は、売却不動産の取得費に売却費用を加算した額を、譲渡価格から差し引いた額です。

なお取得費には、所有期間中の減価償却がなされている必要があります。また、譲渡する不動産が居住用、つまりマイホームであれば、譲渡所得から3,000万円の特別控除を受けるができます。こうして譲渡所得から特別控除額を差し引いた金額が、課税対象となる譲渡所得になります。

では住民税と所得税、それぞれの税率は何%なのでしょうか。実は売却時の土地・建物の所有期間によって異なります。

譲渡所得=譲渡価格−( 取得費※+売却費用)※取得費は減価償却費を差し引く必要があります、課税譲渡所得=譲渡所得−特別控除

・譲渡所得と所有期間

不動産を譲渡した際の譲渡所得税・住民税は、譲渡するタイミングでのその土地・建物の所有期間によって、5年以上なら「長期譲渡所得」、5年以下なら「短期譲渡所得」に分けられ、税率も大きく異なります。長期譲渡所得である方が税率も低くなりますが、5年以上という所有期間の計算が独特なので注意が必要です。

譲渡所得の計算のための不動産の所有期間は、不動産の購入日から譲渡した日までの期間ではありません。譲渡した年の1月1日までなのです。平成20年5月に購入した不動産を平成25年の6月に売却した場合、平成25年の1月1日は購入から4年目にあたるため、所有期間は4年となり、5年以上の長期譲渡所得とは認められません。平成26年1月1日になってようやく、5年以上の長期譲渡所得となります。つまり、購入してから1月1日を何回経過したかで計算すると分かりやすいでしょう。これを勘違いしてしまうと、無駄に高い税金を収めることになりますから、不動産を売却する予定のある方は慎重に確認しておきましょう

長期譲渡所得の場合と短期譲渡所得の場合の所得税・住民税の割合は下記の表にまとめました。なお所得税については、平成25年1月1日より25年間にわたって復興特別所得税2.1%が加算されることとなっているので、平成24年以前のインターネットや書籍などの古い情報にはご注意ください

所有期間
長短区分 短期 長期
期間 5年以下 5年超
居住用 39.63%(所得税30.63% 住民税 9%) 20.315%(所得税15.315% 住民税 5%)

   いよいよ平成26年の4月から消費税の段階的な増税が始まります。こうした増税が不動産の売却にとってどのような影響を及ぼすのでしょうか。 実は個人間売買であれば、売り買いする土地建物への消費税は非課税です。そのため消費税増税もほとんど影響はありません。ただし、不動産会社に仲介を依頼する際の仲介手数料には消費税が課税されますのでご注意ください。

また新築住宅の場合は、売主が法人となるため消費税が課税されます。さらに住宅ローン手数料にも課税されますので、買い換えを計画している人は、そのことも踏まえて売却・購入を計画する必要があるようです。

課税非課税

課税
仲介手数料、住宅ローン手数料、登記費用の登録免許税以外
非課税
土地、建物、印紙、火災保険、固定資産税等精算金
・不動産の譲渡の特例 実は不動産譲渡における所得税・住民税には、ここで紹介したようにシンプルに計算できるものではありません。物件の種類や面積、築年数なども影響しますし、「所有期間が10年超の居住用財産を売却した場合の軽減税率の特例」や「特定の居住用財産を売却した場合の買い替えの特例」、「マイホームを買換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」など、条件ごとによってもっと有利になる様々な特例や軽減措置も用意されています。個々の事例については税務署や税理士に相談すると良いでしょう。
■分離短期軽減所得 国・公共団体に売却→所得税15%+住民税5%
■居住用譲渡所得
  3000万円控除
3000万円まで無税
条件・・・○居住用であること
      ○非居住3年を経過する日の
        属する年の12月31日以内
     ○居住用解体後1年以内
■買い換えの特例 3000.万円を超える場合の軽減
■買い換え時譲渡損失繰越控除 3年間繰り越して控除
■特例:公的用途・市街地再開発事業のための譲渡の軽減 200万円以下
所得税10%+住民税4%=14%
200万円を超える
2000万円以下の部分は10%+4%
2000万円を超える部分は15%+5%
■特例:収用等により資産を譲渡した場合の5000万円特別所得控除(租税特別措置法法33条4
※土地譲渡所得の消費税は非課税
土地収用法による収用や、収用を背景にした売買契約ばどによって土地や借地権、建物などの資産を譲渡した場合で、その譲渡が原則として公共事業施行者からの買取の申し出があった日から6ヶ月以内(租税特別措置法33条4の3項1号「6ヶ月の規制」)に行われる等の要件を満たしている時は、その譲渡益から5000万円を差し引くことが出来ます。
参考:土地収用法による補償金額は契約時地価と建物評価額と引越し費用の合計。また不動産鑑定による査定から概算補償金額が提示されるまで約半年~1年。
■住宅譲渡損失繰越控除 3年間繰り越して控除
※譲渡所得課税=(譲渡所得ー取得費)x各%
この際、取得費が不明の場合は 譲渡所得x5%=概算取得費とされているが、実状と、かけ離れる場合は、建築統計年報や路線価図等により、実際取得価額を立証出来る場合は、その金額を取得価額とする事が出来ます。、
不動産の取得
■不動産取得税 固定資産税評価額x4/100
特例2003.0401~2006.03.31は3/100
■住宅取得資金贈与特例 平成17年末まで
■住宅ロ-ンゲ減税
  (居住用家屋or増改築)
10年間で最大500万円がj控除
■住宅等贈与の
  配偶者控除
婚姻期間20年以上
■住宅固定資産税特例 平成18年3月31日まで
■登録免許税 評価額x4/1000
■住宅の登録免許税特例 平成18年3月31日まで
■相続時精算課税特例 贈与税と相続税を一体化。
2500万円まで非課税。
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